宅建業とは？
宅建業とは、下記の行為を業として行うものを言います。
| 宅地・建物の売買、交換 |
| 宅地・建物の売買、交換又は貸借の代理 |
| 宅地・建物の売買、交換又は貸借の媒介 |
これらを行うには宅建業の免許が必要となります。わかりやすくまとめると下図のようになります。
| 自己の所有物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 | |
|---|---|---|---|
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 賃借 | × | ○ | ○ |
※〇は宅建業免許が必要、×は宅建業免許不要。
※「業として行うもの」とは、営利を目的として不特定多数の者に対して継続的又は反復的に行うもので社会通念上事業の遂行と見られる程度のものをいいます。
※代理…依頼者に代わって相手と契約を締結すること
※媒介…依頼主と相手方を引き合わせ、契約締結の機会を設けること
許可要件
宅地建物取引業の免許を受け、営業を行うには次の要件を満たさなければなりません。
１.
事務所等ごとに宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くこと。
免許を申請する法人または個人の代表者は、原則として事務所に常駐し業務を行う必要があります。
ただし、常駐が不可能な事情がある場合は、「政令で定められた使用人」を常勤させることで代えることができます。
「政令で定められた使用人」とは、ただの社員・従業員ではなく、支店における支店長や支配人のような代表権行使を許された者を指します。
２.
事務所等ごとに宅地建物取引業に従事する者の5分の1の割合で成年者である専任の取引主任者（宅地建物取引主任者証の交付を受けた者）を置くこと。
宅地建物取引業の免許を受けようとする各事務所には、「専任」の宅地建物取引主任者を設置しなければなりません。
「専任」とは常勤で宅建業が主たる業務になっている状態のことです。この専任の取引主任者は宅建業に従事する者の５名に１名以上設置する必要があります。
３.
主たる事務所は1,000万円、従たる事務所はその数ごとに500万円の供託をすること。
免許を受け営業を開始するまでに主たる事務所については1,000万円、従たる事務所についてはその数ごとに500万円の総額を営業保証金として主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。
ただし、宅地建物取引業保証協会（ハトのマークの「全宅」とウサギのマークの「全日」）の会員となった者は、営業保証金を供託する代わりに弁済業務保証金分担金として宅地建物取引業保証協会に、主たる事務所については60万円、従たる事務所についてはその数ごとに30万円を納付しなければなりません。
４.
事務所の設置
宅建業で使用する事務所は、継続的に業務を行うことができる施設であり、かつ、他業者や個人の生活（居住）部分からの独立している必要があります。宮城県の場合、具体的に下記のような基準が設けられています。
⑴
独立した事務所であること。
⑵
建物の同一階を複数の法人又は個人が使用する場合には，出入り口が別にあり、他の法人又は個人が使用する部分を通行することなく事務所に到達できること。他の法人又は個人の使用部分との間に壁がない場合は、高さ180cm以上のパーテーション等固定の間仕切りがあり、相互に独立していること。
⑶
居住用の建物を事務所として使用する場合は、以下の要件により認める場合がある。
①
自宅として使用している一般の戸建て住宅の一部を事務所とする場合
イ
住宅の出入り口（玄関）以外に事務所へ直接入れる専用の出入り口がある。
ロ
事務所専用の出入り口がない場合、住宅の出入り口(玄関)から事務所まで、居住用の部屋、台所等を通らずに到達できること。また、事務所を通行することなく居住用の部分に到達できること。
ハ
ほかの部屋と壁で間仕切りされている。
ニ
当該部屋の内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用している。
②
居住用のマンションを事務所としてのみ使用する場合
イ
事務所としてのみ使用し居住している者がいない。
ロ
内部が事務所としての形態を整えている。
ハ
マンションの管理規約、使用規則等で、事務所として使用することを禁じていない。
③
居住用のマンションで事務所と住居を兼ねる場合
イ
当該部屋の内部が事務所としての形態を整えており、事務所だけに使用している。
ロ
ほかの部屋と壁で間仕切りされている。
ハ
マンションの管理規約、使用規則等で、事務所として使用することを禁じていない。
ニ
事務所部分と居住部分が明白に区別されている。
ホ
居住用の部屋、台所等を通行することなく事務所に到達できること。また、事務所を通行することなく居住用の部分に到達できること。
５.
欠格要件に該当しないこと
免許申請をする者が次の各号のいずれかに該当する場合は免許となりません（以下一部抜粋）。
| 1 | 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者 |
| 2 | 不正に免許を取得し免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者 |
| 3 | 不正に免許を取得し免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に破産手続き以外の解散又は廃業の届出があつた者で当該届出の日から五年を経過しないもの |
| 4 | ３に規定する期間内に合併により消滅した法人又は解散若しくは廃業の届出があつた法人の前号の公示の日前六十日以内に役員であった者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの |
| 5 | 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者 |
| 6 | この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反したことにより、又は刑法の傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合及び結集罪、脅迫罪若しくは背任罪の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者 |
| 7 | 暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第二条第六号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなった日から五年を経過しない者 |
| 8 | 免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者 |
| 9 | 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者 |
| 10 | 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの |
| 11 | 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの |
| 12 | 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに１から１０までのいずれかに該当する者のあるもの |
| 13 | 個人で政令で定める使用人のうちに１から１０までのいずれかに該当する者のあるもの |
| 14 | 暴力団員等がその事業活動を支配する者 |
許可の有効期間
許可の有効期間は５年間です。その後も宅建業を継続する場合には免許の更新が必要となります。更新をするには免許更新の手続きが必要になります。
