絶対知っておきたい！農地の活用の【たった３つのポイント】

農地転用

「後継ぎがいないから農地を駐車場にして貸したい」「更地にして資材置場として貸したい」「他人に売りたい」など、農地の処分を検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、農地は農地法という法律で勝手にいじってはいけないことになっています。

不動産仲介業者も知らずに仲介しているケースがかなりありますので、トラブルに巻き込まれないために農地について解説していきます。

農地とは？

農地とは、①登記事項証明書の地目が「畑」や「田」となっている土地や、②現況（現在の利用状況）が農地である場合（農地法上）を指します。農地法上の農地の定義では地目が山林や原野などであっても農地として扱われることがあるため、各自治体の農業委員会に確認が必要です。

ところで、上述のとおり、農地を勝手に貸したり売ったりすることができません。

では、農地の処分はできないのか？というとそういうことではありません。「農地転用許可」という農業委員会の許可を受ければ可能です。申請手数料はかからないため、書類を出し審査を通れば許可が下ります。

農地の利用方法

例えば、農地の活用方法として以下のようなケースが考えられます（あくまで一例です）。

□農地をそのまま農地として他人に貸す

□農地を資材置場として他人に貸す

□農地の上に太陽光パネルを敷き詰める

□農地をつぶして分家住宅を建てる

□農地を更地にして貸倉庫業を始める

□農地を借りて法人として農業に参入する

以上のように、農地を処分する場合には農地転用の許可が必要です。正確に言えば次のような許可が必要です。

□農地を農地として他人に貸すor売る…３条許可

□農地を農地以外のものにする（畑から雑種地へ変更するなど）…４条許可

□農地を農地以外のものにし、かつ、第三者に売買や賃貸（権利移転や権利設定）をする…５条許可

事業者又は貸主・売主が特に気を付けるべきポイント

事業を行っている方の場合、または、事業者に農地を貸そう・売ろうとお考えの方は特に気を付けていただきたいことがあります。

資材置場や貸倉庫として農地を利用する場合です。

一般の方は農地転用を知らないことが多いです。また、借りる側の事業者もそのようなことは知らないことが多いです。ですので、知らない者同士で貸し借りすると、農地転用をせず無許可のまま（違法なまま）で貸し借りしている状況が発生します。そのような場合、原状回復や撤去となります。

また、あってはならない話ですが、不動産仲介業者が仲介している土地でも無許可（違法）なまま仲介することがあります。かなりショッキングな話ですが、実際にあった話です。仲介業者ですら、農地の地目を調べず、所有者が言っていることをうのみにしてそのまま貸してしまうというケースが実際にあるのです。これは本当に怖いです。私の知る業者さんでも、資材置場として借りていた土地が農地転用されていなかった、ということがありました。

さて、農地転用すると地目が農地ではなくなるため、固定資産税が高くなるから農地転用せずに貸したいという方も当然現れます。しかし、違法ですのでできません。自分の土地を利用して事業を行う以上適法に行いましょう。

また、違法状態の農地を借りているとどんなデメリットがあるのでしょうか？

例えば、その土地を使って事務所を建てたい、産廃許可を取りたい、といった場合、権利関係を証明する書類上は農地となったままですのでできません（勝手に建物を建て、原状回復になった場合、損害は大きいです）。ですので、特に事業を行っている方は、借りている土地の制限などはくれぐれも注意してください。また、契約内容によっても事業範囲に制限が加えられることになります（賃貸借契約書の目的条項にはなんと書いてありますか？）。